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目次
はじめに（空き家の増加原因や空き家率について）
空き家は年々増加しています。増加する空き家問題について、最近よくマスコミ等でも目にします。
空き家を放置すると、倒壊の危険や衛生上の問題、景観を損なう、犯罪の増加等様々な悪い影響があります。では、なぜ年々空き家が増えるのでしょうか。
空き家が増加する背景としていくつかの要因が考えられます。例えば・・・
- 中古住宅よりも新築住宅の需要が高い。
- 世帯数の増加よりも住宅の増加が上回っている。
- 滅失住宅戸数よりも新設住宅着工戸数の方が増加している。
- 核家族化、少子化の進行。
空き家が増加する原因はいくつかありますが、主に上記の4つが考えられます。
総務省の「平成30年空き家対策に関する実態調査」から空き家の現状について少しご紹介します。
このデータによると、空き家は全国に約846万戸（全国の総住宅数の13.6％）あります。このことから住宅の約7.5軒に1軒が空き家であることが分かります。
空き家について私は、首都圏よりも地方が増加しているといったイメージを勝手に持っていました。
でも、このデータによると平成25年と比較して平成30年の空き家の増加数は、東京都が約31万戸、神奈川県が約15万戸、千葉県が約14万戸、埼玉県が約12万戸でこの1都3県の増加数が全国の空き家の増加数の約4割を占めています。
首都圏は地方よりも人口や住宅数が多いこともありますが、それでもこの数字から空き家問題はやや深刻な印象を受けました。
次に空き家率についてみていきます。平成30年の空き家率の高い都道府県と空き家率の低い都道府県それぞれ上位5位までは以下のとおりです（別荘等含む）。
平成30年空き家率の高い都道府県
| 順位 | 都道府県 | 空き家率 |
| 1位 | 山梨県 | 21.3％ |
| 2位 | 和歌山県 | 20.3％ |
| 3位 | 長野県 | 19.5％ |
| 4位 | 徳島県 | 19.4％ |
| 5位 | 高知県 | 18.9％ |
空き家率の高さでみると、上位は地方が占めています。
平成30年空き家率の低い都道府県
| 順位 | 都道府県 | 空き家率 |
| 1位 | 埼玉県 | 10.2％ |
| 1位 | 沖縄県 | 10.2％ |
| 3位 | 東京都 | 10.6％ |
| 4位 | 神奈川県 | 10.7％ |
| 5位 | 愛知県 | 11.2％ |
空き家率の低さでみると、全国的に埼玉県や東京都、神奈川県は低いですが空き家は確実に増加しています。
空き家の固定資産税と「特定空家等」について
固定資産税（住宅用地）の軽減措置
不動産（土地・建物）を所有していると固定資産税と都市計画税がかかります。
そして、この固定資産税や都市計画税には一定の新築住宅や住宅用地について軽減措置があります（住宅用地の面積に応じて優遇措置が受けられます）。
ここで空き家が関係する「住宅用地の軽減措置」について、以下の表をご覧下さい。
| 住宅用地 | 固定資産税 | 都市計画税 |
| 更地 | 軽減なし | 軽減なし |
| 200㎡以下 | 1/6に軽減 | 1/3に軽減 |
| 200㎡超 | 1/3に軽減 | 2/3に軽減 |
この軽減措置は空き家にも認められています。
空き家も他の住宅用地のように200㎡以下であれば、固定資産税は1/6に都市計画税は1/3の軽減措置が受けられます。
もし空き家を取り壊してしまうと更地になってしまうため、これらの軽減措置は受けられません。
そのため、固定資産税の観点からも建物を取り壊さずそのまま空き家となってしまうケースが増えてしまいます。
特定空家等（空家対策特別措置法）について
ところが、空き家問題を解決するために「空家対策特別措置法（2015年5月施行）」が制定されました。
この法律の中で「特定空家等」が定義づけされました。
もし空き家をずっと放置していて、この「特定空家等」に指定されてしまった場合、固定資産税や都市計画税の軽減措置が受けられなくなってしまいます。
- そのまま放置することで倒壊等著しく保安上危険な状態となるおそれのある空き家
- そのまま放置することで著しく衛生上有害な状態となるおそれのある空き家
- 適切に管理されていないことによって著しく景観を損なっている状態の空き家
- その他周辺の生活環境を保つためそのまま放置することが不適切な状態の空き家
空き家を放置してしまうと固定資産税を払い続けなければいけません。さらに「特定空家等」に指定されてしまうと減免措置が受けられなくなります。
また、売却して利益が出た時の税金（所得税・住民税）の特例措置も受けられなくなってしまいます（この後の項目で解説します）。
でも税金面よりも最も大きなマイナス面があります。
それは、このまま空き家を放置してしまうと、売却したくてもいつまでたっても買い手が見つからなくなってしまうということです。
空き家の3,000万円特別控除
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要件を満たした場合、相続した空き家を売却して利益（譲渡所得）が出てもその利益から3,000万円を控除できる特例があります。
譲渡所得 ＝ 売却金額 － 必要経費（取得費＋譲渡費用）
この式は、一般的な不動産の譲渡所得の計算式と同じです。
不動産を売却した時の税金とマイホームに関連する特例についてはこのサイト内で詳しくご案内しています。こちら👇をご覧下さい。
不動産の売却・査定を考えたら税金にご注意！マイホームなら特例のメリットあります。
この特例の適用を受けると譲渡所得が3,000万円以下であれば税金はかからないことになります。
ただし、いくつかの要件を満たさなければいけません。
空き家の売却には一定の期限があります。まず、相続開始から3年経過する日が属する年の12月末までに売却する必要があります。
また、この特例自体に利用期限があります（売却は令和5年12月末まで）。
その他の要件も含め、主な要件についてまとめました。
- 昭和56年5月31日以前に建てられた建物（マンション等は除く）。
- 現行の耐震基準に適合している。
- 相続から売却までずっと空き家の状態。
- 被相続人（亡くなった方）が1人で暮らしていた建物（※）。
※被相続人が亡くなった時、この建物には住んでいなくて老人ホーム等で生活していた場合も認められます。
- 令和5年12月末までに売却すること。
- 相続開始から3年経過する日が属する年の12月末までに売却すること。
- 売却金額は1億円以下であること。
- 配偶者や生計を一にする親族、内縁関係にある者、特殊な関係にある法人等への売却ではないこと。
3,000万円の特別控除の適用を受けるために空き家を売却する場合、例えば、必要な耐震工事をして売却する、建物を取り壊して売却する等が考えられます。
一般的に、売却するためにわざわざ耐震工事をする人は少ないと思います。そもそも実務上は、空き家を売却する時に建物があるとなかなか売れないことが一般的です。
でも、空き家を解体するにしても当然費用はかかります。
一般的な解体費用の1坪当たりの相場（目安）として、木造なら3万円程度、鉄骨造なら4万円程度、鉄筋コンクリート造なら5万円程度です（他の条件によって金額は前後します）。
このように費用がかかるので、空き家解体の補助金を給付してくれる（解体費用の一部を負担してくれる）自治体もあります。
あなたが解体を検討される場合、必ずお住まいの自治体のホームページや窓口に確認してみて下さい。
空き家解体でもらえる補助金（市区町村）
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空き家解体に関連する補助金は市区町村から給付を受けることができます。ただし、どの市区町村にもあるわけではなく、また、その名称や給付金額、要件等はそれぞれ異なります。
お住まいの自治体のホームページでご確認いただくと要件等の詳細が分かります。
空き家解体に関連する補助金をいくつかピックアップしてご紹介します。
| 自治体（市区町村） | 補助金名称 | 補助金額（上限金額） |
| ア行（順不同） | ||
| 帯広市（北海道） | 特定空家解体補助金 | 工事費用の80％（50万円） |
| 荒川区（東京） | 老朽空家住宅除却補助金 | 工事費用の1/2（50万円） |
| 江戸川区（東京） | 老朽木造住宅除却補助金 | 工事費用の1/2（50万円） |
| 小山市（栃木） | 空家等解体費補助金 | 工事費用の1/2（30万円）他 |
| 朝倉市（福岡） | 不良空家等解体撤去補助金 | 工事費用の50％（50万円） |
| 池田市（大阪） | 空き家等老朽木造住宅除却補助金 | 40万円（工事費用が40万円未満なら千円未満を切り捨てた金額） |
| 厚木市（神奈川） | 老朽空き家解体工事補助金 | 工事費用の1/2（50万円） |
| 愛川町（神奈川） | 空き家解体費補助金 | 工事費用の1/2（30万円） |
| 和泉市（大阪） | 老朽危険空家除却補助金 | 工事費用の8割（40万円） |
| 磐田市（静岡） | 空き家除却事業費補助金 | 工事費用の1/2以内（50万円） |
| 秋田市（秋田） | 老朽危険空き家等解体撤去補助金 | 工事費用の1/2（50万円） |
| 宇和島市（愛媛） | 老朽危険空家除却事業補助金 | 工事費用の4/5以内（80万円） |
| あま市（愛知） | 空家解体促進費補助金 | 1戸あたり20万円が限度 |
| 糸魚川市（新潟） | 危険空き家除却支援補助金 | 工事費用の1/2（50万円） |
| 秋田市（秋田） | 老朽危険空き家等解体撤去補助金 | 工事費用の1/2（50万円） |
| 岡崎市（愛知） | 危険空き家除却事業補助金 | 工事費用の1/2（10万円）他 |
| 足利市（栃木） | 特定空き家等解体費補助金 | 工事費用の1/2（50万円） |
| 淡路市（兵庫） | 危険空き家除却支援事業補助金 | 工事費用の2/3（133万円） |
| 網走市（北海道） | 空き家等解体事業補助金 | 工事費用の1/2以内（50万円）他 |
| 伊勢市（三重） | 木造住宅除却（解体）補助金 | 工事費用の2/3（30万円） |
| カ行（順不同） | ||
| 鹿沼市（栃木） | 空家解体補助金 | 工事費用の1/2（50万円） |
| 桐生市（群馬） | 空き家除却補助金 | 工事費用の1/2以内（30万円）他 |
| 釧路市（北海道） | 不良空家等除却補助金 | 工事費用の1/3以内（30万円） |
| 神戸市（兵庫） | 老朽空家等解体補助金 | 工事費用の1/3以内（50万円） |
| 春日井市（愛知） | 老朽空き家解体費補助金 | 工事費用の2/3（20万円） |
| 倉吉市（鳥取） | 老朽危険空き家等除却支援事業補助金 | 工事費用の4/5（120万円） |
| 江東区（東京） | 老朽建築物除却補助金 | 工事費用の1/2（50万円） |
| 葛飾区（東京） | 木造住宅除却補助金 | 工事費用の1/2（50万円）他 |
| 笠岡市（岡山） | 危険空き家等除却事業補助金 | 工事費用の50/100以内（50万円） |
| 岸和田市（大阪） | 不良空き家除却事業補助金 | 工事費用の8割（40万円） |
| 行田市（埼玉） | 老朽空き家等解体補助金 | 工事費用の1/2以内（50万円） |
| 江南市（愛知） | 危険空き家解体工事費補助金 | 工事費用の4/5（20万円） |
| 北九州市（福岡） | 老朽空き家等除却推進事業補助金 | 工事費用の1/3（50万円） |
| 呉市（広島） | 危険建物除却促進事業補助金 | 工事費用の30％（30万円） |
| 川辺町（岐阜） | 空家解体支援事業補助金 | 工事費用の1/3（30万円） |
| サ行（順不同） | ||
| 佐野市（栃木） | 特定空家等除却補助金 | 工事費用の1/2（50万円） |
| 杉並区（東京） | 老朽危険空家除却補助金 | 工事費用の80％（所有者負担20％） |
| 札幌市（北海道） | 危険空家等除却補助金 | 工事費用の1/3（50万円）他 |
| 墨田区（東京） | 老朽危険家屋除却費等補助金 | 工事費用の1/2（50万円）他 |
| 白河市（福島） | 空家解体費補助金 | 工事費用の1/3（10万円） |
| 上越市（新潟） | 空き家等除却費補助金 | 工事費用の1/2（50万円） |
| 瀬戸市（愛知） | 老朽空き家等解体補助金 | 工事費用の4/5（60万円） |
| 下関市（山口） | 危険家屋解体補助金 | 工事費用の1/2（40万円）他 |
| タ行（順不同） | ||
| 豊橋市（愛知） | 空家解体促進費補助金 | 工事費用の2/3（20万円） |
| 台東区（東京） | 老朽建築物等除却費用補助金 | 工事費用の1/3以内（50万円） |
| 鶴岡市（山形） | 危険空き家解体補助金（個人型） | 工事費用の4割以内（75万円） |
| 玉野市（岡山） | 空家等除却事業補助金 | 工事費用の1/3（50万円） |
| 高石市（大阪） | 空き家除却補助金 | 工事費用の1/2以内（40万円） |
| 徳島市（徳島） | 危険廃屋解体支援事業補助金 | 工事費用の1/2以内（30万円） |
| 高松市（香川） | 老朽危険空き家除却支援補助金 | 工事費用の1/3（50万円） |
| 燕市（新潟） | 空き家解体撤去費助成金 | 工事費用の1/2以内（50万円） |
| ナ行（順不同） | ||
| 沼田市（群馬） | 空き家解体補助金 | 工事費用の1/3（20万円） |
| 長野市（長野） | 老朽危険空き家解体工事補助金 | 工事費用の1/2（50万円） |
| 名古屋市（愛知） | 老朽危険空家等除却費補助金 | 工事費用の1/2（60万円） |
| 長崎市（長崎） | 老朽危険空き家除却費補助金 | 工事費用の1/2（50万円） |
| 高崎市（群馬） | 空き家解体助成金 | 工事費用の4/5（100万円） |
| ハ行（順不同） | ||
| 函館市（北海道） | 空家等対策支援補助金 | 工事費用の1/2以内（30万円） |
| 碧南市（愛知） | 空き家等除却費補助金 | 工事費用の4/5（40万円） |
| 福生市（東京） | 空き家住宅除却補助金 | 工事費用の1/2（30万円） |
| 藤枝市（静岡） | 空き家解体・除却事業費補助金 | 工事費用の23％（30万円） |
| 富士市（静岡） | 危険空家除却促進補助金 | 工事費用の1/2（30万円）他 |
| 東松山市（埼玉） | 老朽空き家除却補助金 | 工事費用の1/2（20万円）他 |
| 姫路市（兵庫） | 老朽危険空き家対策補助金 | 工事費用の1/3以内（50万円） |
| マ行 | ||
| ヤ行（順不同） | ||
| 八代市（熊本） | 老朽危険空き家等除却補助金 | 工事費用の8/10（60万円） |
| 横浜市（神奈川） | 住宅除却補助金 | 工事費用の1/3（40万円） |
| 横須賀市（神奈川） | 空き家解体費用助成金 | 工事費用の1/2（35万円） |
| 八尾市（大阪） | 木造住宅除却補助金 | 15万円（定額） |
| ラ行 | ||
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この表に掲載している市区町村の補助金は全てではありません。
調べ方はGoogle等の検索から「空き家 補助金 市区町村名」、「空き家 解体補助 市区町村名」等と入力していただくと見つけやすいと思います。
見つけられない場合は、お住まいの自治体のホームページや直接電話等でご確認下さい。
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建物滅失登記の専門家は土地家屋調査士ですが、基本的に手続きは簡単にできますので、支払いを抑えるためにもご自身で手続きすると良いと思います。
まとめ
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今回は空き家に関連する税金や自治体の補助金、解体業者の探し方等についてご案内しました。
毎年増え続ける空き家は社会問題化しています。空き家問題は簡単に解決できない問題のため深刻化するケースもあります。
相続等で空き家を取得した時に、現時点でこれから予測できる生活環境と相談し、その空き家をどうするか決めなければいけません。
家族で話し合いも必要です。売却するのか、売却するならいつなのか、解体するか、リフォームして貸すか、いずれ住むために保有し続けるのか等空き家の方向性を早めに決めるべきだと思います。
なんとなく所有している状態だと、税金に関しては優遇措置や特例を受けられなくおそれがあります。また、維持するためにはコストもかかります。
空き家がこの先マイナスの遺産とならないようにするために、必要な情報を入手して早めに行動を起こすことが大切だと考えます。
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